Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde sözleşme dışında ortak alanlarda gerçekleştirilen fazla imalatlar, yükleniciye ait bağımsız bölümlerin de değerini arttıracağından bunların bedelinin talep edilmesi mümkün değildir.

T.C. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi
Esas: 2019/901
Karar: 2019/4724
K.T.: 20.11.2019

Davacı … İnş. …. Taah. Tur. San. ve Dış Tic. Ltd. Şti. ile davalı …, birleşen 2011/325 Esas sayılı davada davacı … ile davalı … İnş. …. Taah. Tur. San. ve Dış Tic. Ltd. Şti. arasındaki davadan dolayı … 1. Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 01.12.2015 gün ve 2015/603-812 sayılı hükmü onayan 23. Hukuk Dairesi’nin 08.11.2018 gün ve 2018/2214-5209 sayılı ilamı aleyhinde davalı-birleşen dosya davacısı vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

– K A R A R –

Asıl ve birleşen dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, yüklenici tarafından arsa sahibi aleyhine açılan asıl dava tapu iptali tescil, ifraz harcı ve katkı payı alacağı ile sözleşme dışı imalât bedelinin tahsili, arsa sahibi tarafından açılan birleşen dava eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda asıl davanın kabulüne, birleşen davanın kısmen kabulüne dair verilen kararın davalı-birleşen dosya davalısı arsa sahibince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nce verilen 08.11.2018 gün, 2018/2214 Esas, 2018/5209 Karar sayılı onama ilamına karşı davalı-birleşen dava davacısı vekilince yasal süresi içerisinde karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.

Karar düzeltme talebinin kural olarak temyiz incelemesini yapan Yargıtay Hukuk Dairesince incelemesi gerekmekte ise de; Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 09.02.2018 gün 1 sayılı Kararı ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanıp 01.07.2016 tarihinden sonra temyiz ya da karar düzeltme talepli olarak Yargıtaya gelen dava dosyalarını inceleme görevi Yargıtay 15. Hukuk Dairesine verildiğinden karar düzeltme talebi Dairemizce incelenmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre davalı-birleşen dava davacısı arsa sahibinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer karar düzeltme talepleri yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde yüklenici sözleşme ve ekleri ve tasdikli projesi dışında gerçekleştirdiği arsa sahibi yararına olan imalât bedellerinin arsa sahiplerine ait bağımsız bölüme ilişkin kısmını vekâletsiz iş görme hükümleri uyarınca arsa sahibinden talep edebilir. Ortak alanlarda gerçekleştirilen sözleşme dışı fazla imalâtlar yükleniciye ait bağımsız bölümlerin de değerini arttıracağından bunların bedelinin talep edilmesi mümkün değildir (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 01.03.2013 gün 2012/6495 Esas 2013/1204 Karar, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 20.09.2001 gün 3562/4006 E.K., 07.02.2002 gün 4524/572 E.K., 03.03.2008 gün 2006/4837 Esas, 2008/1349 Karar ve 05.03.2014 gün ve 6369/1576 E.K. sayılı ilamları).

Hükme esas alınan 26.09.2013 havale tarihli bilirkişi kurulu raporunda 2011/97 Değişik iş sayılı tespit raporundaki bilirkişi raporundan bahsedilerek ancak denetime elverişli olarak sonuç rakamın nasıl hesaplandığı gösterilmeksizin sözleşme dışı iş bedelinin 10.041,00 TL olduğu belirtilmiştir. Delil tespit raporunda davacının iddia ettiği sözleşme dışı işler dört şık halinde, hafriyat bedeli, arsa sahibinin talebi ile bodruma alınan mutfak değişikliği, belediyece yol açma işi yapılmadığından yapılan yol ve projede olmadığı halde bodrumda imal edilen on metrelik perde betonun yapılması olarak belirlenmiştir. Bunlardan projede olmadığı halde imal edilen perde beton, taşınmaza ulaşmak için yapılan yol ile yeniden hafriyat yapılması dolayısıyla duvar örülmesi ve diğer masraflar ortak alanlarda yapılan sözleşme dışı ve fazla imalâtlar olup bunlar yükleniciye ait bağımsız bölümlerin de değerini arttıracağından arsa sahibinden bedelinin talep edilmesi mümkün değildir.

Birleşen davada arsa sahibi kendisine ait bağımsız bölümdeki eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeli ile sözleşme uyarınca yükleniciye ait olduğu halde kendisi tarafından yapılıp ödenen elektrik, su, SSK prim bedelleri ile yüklenicinin borcu olup kendisinin dava dışı firmalara yaptığı ödemelerin tahsilini de talep etmiştir. Arsa sahibi yüklenici sorumlu olduğu halde kendisinin yaptığı masraflar ve ödediği su, elektrik giderleri ve SGK prim bedelleri ile yüklenici namına yaptığı borç ödemelerini kanıtlayabildiği ölçüde yükleniciden talep edebilir. Arsa sahibince bilirkişi raporuna bu yönde de itiraz edilmesine rağmen değerlendirme yapılmamıştır.

Bu durumda mahkemece öncelikle hakimin davayı aydınlatma ödevi kapsamında asıl dava davacısı yüklenicisi vekiline talep ettiği 10.000,00 TL alacak için de sözleşme dışı imalât bedelleri ile ifraz harcı ve katkı payından talep ettiği alacak miktarları açıklattırılıp hükme esas raporu düzenleyen bilirkişi kurulundan hukukçu bilirkişi çıkartılıp yerine mali müşavir bilirkişi katılmak suretiyle oluşturulacak kuruldan, asıl davada yüklenicinin talep ettiği sözleşme dışı imalât bedellerinden ortak alanlarda yapılanların bedelini arsa sahibinden isteyemeyeceği dikkate alınarak ortak alanlar dışında delil tespit sonrası düzenlenen bilirkişi raporunda belirlenen arsa sahibine ait dairede yapılan mutfak ve değişikliği ile ilgili sözleşme dışı imalât bedellerinin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı BK’nın 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekâletsiz iş görme hükümleri uyarınca yapıldığı yıl mahalli piyasa rayiçleri ile bedeli, birleşen davada saptanıp hüküm altına alınan eksik ve kusurlu işler dışında arsa sahibinin itiraz ve beyan dilekçelerine ekli fatura, ödeme belgeleri ve sunduğu deliller ile sözleşme ve eklerine göre yükleniciye ait olduğu halde arsa sahibi tarafından ödenen ve yükleniciden istirdadını istemekte haklı olduğu alacak miktarı konusunda itirazları karşılayacak biçimde gerekçeli ve denetime elverişli ek rapor alınıp, asıl davada sözleşme dışı iş bedeli, birleşen davada da eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeli ve arsa sahibinin alacak istemi konusunda sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme sonucu asıl ve birleşen davada yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.

Yerel mahkeme kararının bu gerekçe ile bozulması gerekirken onandığı bu kez yapılan incelemede anlaşıldığından karar düzeltme talebinin kabulü uygun görülmüştür.

SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalı-birleşen dosya davacısı arsa sahibinin diğer karar düzeltme taleplerinin reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 08.11.2018 gün, 2018/2214 Esas ve 2018/5209 Karar sayılı onama ilamını kaldırılarak hükmün davalı-birleşen dava davacısı arsa sahibi yararına BOZULMASINA, 5766 sayılı Kanun’un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 143,50 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden davalı-birleşen dosya davacısından alınmasına, ödediği karar düzeltme ve temyiz peşin harçlarının istek halinde karar düzeltme isteyen davalı-birleşen dosya davacısına iadesine, 20.11.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.