T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
Esas: 2017/458
Karar: 2021/614
K.T.: 25.05.2021
- KİRALANANIN TAHLİYESİ
- ON YILLIK UZAMA SÜRESİNİN BAŞLANGICI
- KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERMESİ
ÖZET: Uyuşmazlık; somut olayda, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı, buradan varılacak sonuca göre kira sözleşmesinin feshine ve dava konusu taşınmazların tahliyesine karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır. Taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesinde yani 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi ile başlamış olsa bile, taraflar bir araya gelerek önce 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesini, daha sonra da 01.12.2005 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmelerini imzalamışlardır. Açıklamalar bölümünde de belirtildiği üzere, ilk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır. Belirtilen sözleşmelere göre, TBK’nın 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesinin bitim tarihi olan 01.12.2006 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. En son düzenlenen 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamıştır. Bu durumda kiraya veren yönünden TBK’nın 347. maddesinde belirtilen bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi şartları oluşmamıştır.
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki “kiralananın tahliyesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalı bankanın 01.12.1994 tarihinden itibaren müvekkillerinden …’e ait depolu dükkan ile davacıların tümüne ait 3 numaralı bağımsız bölümde kiracı olarak bulunduğunu, müvekkillerine ait taşınmazların müvekkillerinin ve bir kısım murislerinin kurduğu şirket tarafından davalıya kiraya verildiğini, şirketin kapanması ile taşınmazlardaki mülkiyetin müvekkillerine geçtiğini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) uzun süreli kiracılık ilişkilerinde çözüm olarak 347. madde hükmü düzenlenerek on yıldan fazla devam eden kira ilişkilerinde, sebep göstermeksizin süre sonunda tahliye etme imkânının getirildiğini, müvekkillerinden Orhan Enver, Necat ve …’in Kadıköy 7. Noterliğinin 15.08.2014 tarihli ve 13697 yevmiye numaralı, …’in Kadıköy 21. Noterliğinin 15.08.2014 tarihli ve 22463 yevmiye numaralı, Suzan, Derya, Erkan ve …’in Erdek Noterliğinin 15.08.2014 tarihli ve 4420 yevmiye numaralı, …’in ise Kadıköy 25. Noterliğinin 18.08.2014 tarihli ve 6245 yevmiye numaralı ihtarnameleri keşide ettiklerini, dönem sonunda kira sözleşmesini yenilemeyeceklerini belirterek akdin feshi ile mecurun tahliyesini talep ettiklerini, davalı bankanın ihtarnamelere cevap vermediğini ileri sürerek müvekkilleri ile davalı banka arasında düzenlenen kira sözleşmesinin feshine, mecurun tahliyesine ve müvekkillerine teslimine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacıların hukuken hakları bulunmamasına rağmen taraf olmadıkları bir sözleşmeden dolayı müvekkiline ihtarname göndererek tahliye talepli dava açtıklarını, kira sözleşmesinin feshini talep etme hakkının kiraya verene ait olduğunu, müvekkili bankanın depolu dükkanda ve 3 numaralı bağımsız bölümde 01.12.2005 başlangıç tarihli sözleşmeler uyarınca kiracı sıfatı ile bulunduğunu, 01.12.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmelerinde kira süresinin bir yıl olduğunu, bu sürenin 01.12.2006 tarihinde dolduğunu ve akabinde sözleşmenin 2. maddesi gereğince birer yıllık sürelerle uzadığını, sözleşmelerin on yıllık uzama süresinin ise 01.12.2016 tarihinde dolacağını, on yıllık uzama süresi dolmamış kira sözleşmeleri esas alınarak mecurların tahliyesine karar verilemeyeceğini, kiraya verenleri Niyazi, Osman, Necat, Enver, Ahmet, Orhan ve … olan 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesi esas alınsa bile, davacıların tahliye taleplerinin kabul edilemeyeceğini, zira bu sözleşmenin süresinin üç yıl olduğunu, sürenin 01.12.2002 tarihinde dolduğunu, on yıllık uzama süresinin ise 01.12.2012 tarihinde sonlanacağını, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun’un (6101 sayılı Kanun) geçici 2. maddesine göre TBK’nın yürürlüğe girdiği tarih itibariyle uzama süresi on yılı geçmediğinden ve geriye kalan kira süresi beş yıldan daha kısa olduğundan davacıların 2017 yılından önce tahliye talep etme haklarının bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkeme Kararı:
İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 06.05.2015 tarihli ve 2014/878 E., 2015/350 K. sayılı kararı ile; taraflar arasında 01.12.1994, 01.12.1999 ve 01.12.2005 tarihli üç ayrı kira sözleşmelerinin düzenlendiği, 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi beş yıllık olduğundan uzayan dönemin 01.12.1999 tarihinde başlayacağı, TBK’nın yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinde on yıllık uzama süresinin dolduğu ve 6101 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca TBK’nın 347. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren iki yıl sonra uygulanmaya başlayacağı, bu durumda davanın 01.07.2014 tarihinden sonra açılması gerektiği, davacı vekili tarafından 18.12.2014 tarihinde dava açılmış olmakla, bu tarih itibariyle TBK’nın 347. maddesinin uygulanabileceği, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 01.12.1994 tarihinde başladığı, bu arada malikin değişmesi nedeniyle sonraki kira sözleşmelerinin şirket ile değil tapudaki maliklerle yapıldığı, ancak kira ilişkisinin 01.12.1994 tarihinden itibaren kesintisiz olarak devam ettiği, yeni kira sözleşmesi yapılmasının yeni bir kira ilişkisi oluşturmadığı, gerek 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun) ve gerekse hâlen yürürlükte olan TBK uyarınca kira sözleşmesi kiracı tarafından sona erdirilmediği sürece kendiliğinden uzadığına göre, uzayan dönemlerde tarafların bir araya gelip yeni şartlar belirlemiş olmalarının yeni bir kira ilişkisi kurulduğu anlamına gelmeyeceği, bu nedenle birden fazla kira sözleşmesi yapılmış olsa dahi on yıllık sürenin hesabında ilk kira sözleşmesinin esas alınması gerektiği, TBK’nın 347. maddesindeki tahliye koşulunun oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulü ile taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshine, davalının dava konusu taşınmazlardan tahliyesine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 20.11.2015 tarihli ve 2015/7514 E., 2015/10173 K. sayılı kararı ile; “…Dosya arasında bulunan kira sözleşmeleri incelendiğinde; Kiraya veren dava dışı … İnş. Taah. Aliminyum San. ve Tic. A.Ş. ile davalı arasında düzenlenen 01.12.1994 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile 158 nolu parselde bulunan binanın 1 ve 3 nolu bağımsız bölümleri banka şubesi olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Kira ilişkisi devam ederken kiralayan tarafından davaya konu 1 nolu bağımsız bölüm 28.12.2004 tarihinde davacılardan …’e devredilmiş ve davalı ile davacılardan … arasında 1 nolu depolu dükkan vasıflı bağımsız bölüme ilişkin olarak 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 3 nolu bağımsız bölüm ise 29.12.1995 tarihinde davacılara devredilmiş olup bu taşınmaza ilişkin olarak davalı ile davacılardan … arasında 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Her ne kadar taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesine dayalı olsa bile taraflarca yeni bir sözleşme yapılarak 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmeleri imzalanmıştır. Bu sözleşmelere göre, Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.12.2006 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. Somut olayda en son düzenlenen yazılı kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamış olduğu halde, mahkemece taraflar arasındaki kira ilişkisinin süresi esas alınarak yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 30.03.2016 tarihli ve 2016/94 E., 2016/214 K. sayılı kararı ile; davalının dava konusu yerleri ilk kez 01.12.1994 tarihinde kiraladığı ve o tarihten beri kiracı olduğu, ancak tarafların önceki malik ile yapılan yazılı kira sözleşmesini yeterli görmeyerek 01.12.2005 tarihinde yeni bir yazılı sözleşme yaptıkları, yeni yazılı sözleşme yapılmasının yeni bir kira ilişkisi kurmadığı, bu nedenle TBK’nın 347/1. maddesinin uygulamasında, sonraki dönemlerde yazılı kira sözleşmesi yapılıp yapılmamasının herhangi bir önem taşımadığı, on yıllık sürenin taraflarca tahliye imkânı var iken tahliye yapılmayıp kiraya verme iradesinin yenilenmesi söz konusu olmadığı sürece on yıllık sürenin hesabında ilk kira sözleşmesinin yapıldığı tarihin esas alınması gerektiği, birçok kira ilişkisinde tarafların her yıl yazılı kira sözleşmesini yenilediği, bu durumda kiraya verme iradesinin her yıl yenilendiğini kabul etmenin mümkün olmadığı, Kanun’un kiraya verenin kiraya verme iradesi ile bağlılığının üst sınırının on yıl olduğunu belirlediği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı, buradan varılacak sonuca göre kira sözleşmesinin feshine ve dava konusu taşınmazların tahliyesine karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.
Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. TBK’nın 301. maddesine göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.
Bu aşamada konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.
Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını TBK’da bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir (Eren, F.: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398).
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, M.: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130).
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”
Öte yandan 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesine göre “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” hükmü bulunmaktadır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi on yıllık uzama süresini tamamlamamışsa, geriye kalan süre beş yıldan daha kısa ise Kanun’un yürürlük tarihinden itibaren beş yıl sonra kiraya veren bu hakkını kullanabilecektir. On yıllık uzama süresi dolmuş ise, bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra tahliye isteminde bulunabilecektir. 6101 sayılı Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girdiğine göre on yıllık uzama süresi dolan sözleşmeler için 01.07.2014 tarihinden itibaren kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Uzama süresi on yılı doldurmamışsa ve kalan süre beş yıldan az ise, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl sonra uygulanacağı için 01.07.2017 tarihinden sonra izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye talebinde bulunabilecektir.
TBK’nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.
On yıllık süre sonunda da olsa burada kiraya veren lehine bir bozucu nitelikte yenilik doğuran fesih bildirim hakkı tanınmıştır. Kiraya veren hakkında 6570 sayılı Kanun’da sözleşmeyi sona erdiren böyle bir hak tanınmamıştı (Eren, s. 416-417).
Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.
İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır (Ceran, s. 930).
Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihinin ölçü alınması olsaydı, uzama süresi kavramını hiç kullanmayıp kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra diyerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini hükme bağlardı. Bu nedenle her yapılan kira sözleşmesi bir yeni sözleşme olarak kabul edilecektir ve bu sözleşmenin bitim tarihi önemlidir. Aksi durum düşünülürse uzatma süresi kavramının hiçbir anlamı olmayacaktır (Sever, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi bilka.org.tr. s. 4-5).
Taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma ile, yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam edeceğini belirlemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir (Yağcı, K.: Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi, İstanbul Hukuk Mecmuası 2018, s. 659).
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; kiraya veren dava dışı … İnş. Taah. Aliminyum San. ve Tic. A.Ş. ile davalı arasında düzenlenen 01.12.1994 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile 158 nolu parselde bulunan binanın 1 ve 3 nolu bağımsız bölümleri banka şubesi olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Bundan sonra kiraya veren Niyazi, Osman, Necat, Enver, Ahmet, Orhan ve … ile davalı arasında 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kira ilişkisi devam ederken davaya konu 1 nolu bağımsız bölüm 28.12.2004 tarihinde davacılardan Osman Şişik’e, devredilmiş ve davalı ile davacılardan … arasında 1 nolu depolu dükkan vasıflı bağımsız bölüme ilişkin olarak 01.12.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 3 nolu bağımsız bölüm ise 29.12.1995 tarihinde davacılara devredilmiş olup bu taşınmaza ilişkin olarak davalı ile davacılardan … arasında 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.
Taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesinde yani 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi ile başlamış olsa bile, taraflar bir araya gelerek önce 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesini, daha sonra da 01.12.2005 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmelerini imzalamışlardır. Açıklamalar bölümünde de belirtildiği üzere, ilk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır. Belirtilen sözleşmelere göre, TBK’nın 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesinin bitim tarihi olan 01.12.2006 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. En son düzenlenen 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamıştır. Bu durumda kiraya veren yönünden TBK’nın 347. maddesinde belirtilen bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi şartları oluşmamıştır.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değişmesi hâlinde, hiç tereddütsüz ortada yeni bir sözleşme söz konusu olacağından aksi kararlaştırılmadıkça, on yıllık uzama süresinin yeni sözleşmeye göre belirleneceği, ancak kira sözleşmesinin devri nedeniyle ya da kiralananın el değiştirmesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi kararlaştırılmadıkça, mevcut kira sözleşmesinin devam edeceği ve on yıllık uzama süresinin mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanacağı, sözleşmenin bazı şartları değişmiş olsa bile bu durumun yeni bir kira sözleşmesinin yapıldığı anlamına gelmediği, ilk kira sözleşmesinin yapıldığı 1994 yılından sonra yapılan 01.12.1999 ve 01.12.2005 tarihli kira sözleşmelerinin yeni maliklerle imzalandığı, yeni maliklerin TBK’nın 310. maddesi gereğince ilk sözleşmenin tarafları olacaklarından yeni bir sözleşme yapılmış olmasının ilk sözleşmeyi ortadan kaldırmayacağı, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği görüşü ile; 1994 tarihli kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra yeni maliklerin yaptığı kira sözleşmesinde yeni kira bedeli ve yeni bir kira süresi belirlendiği, 01.12.1999 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesinin yenileme sözleşmesi değil yeni bir sözleşme olduğu, bu sözleşmenin süresinin 01.12.2002 tarihinde sona erdiği, süre bitiminde birer yıl süre ile kira sözleşmesinin uzadığı, bu arada 28.12.2004 tarihinde 1 nolu bağımsız bölümün …’e intikal ettiği, 01.12.2005 tarihinde 1 ve 3 nolu bağımsız bölümler için maliklerle kira sözleşmesi yapıldığı ve sözleşmeye göre kira süresinin 1 yıl olduğu, kira bedelinin de yeniden belirlendiği, bu sözleşme birer yıl uzama suretiyle üç yıl uzama süresi sonunda yapılan bir sözleşme olup, bu sözleşmenin 01.12.1999 tarihli sözleşme gibi yeni sözleşme olarak sayılamayacağı, 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesine göre uzama süresinin 01.12.2002 tarihinde başlayacağı, on yıllık uzama süresinin 01.12.2012 tarihinde biteceği, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca, TBK’nın yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihinde geri kalan süre beş yıldan kısa olduğundan yürürlük tarihinden beş yıl sonra uygulanacağı ve 01.07.2017 tarihinde bu dava açılabilecekken 18.12.2014’te açıldığı anlaşıldığından davanın bu değişik gerekçeyle reddinin gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüşler Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.05.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Dava, TBK 347. maddesine dayalı kira sözleşmesinin feshi ve tahliye istemlerine ilişkindir.
Davalı banka, 01.12.1994 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 5 yıl süreli kiracı ve kiraya veren … ……. A.Ş. olup, mecurda kira ilişkisi devam ederken 1 nolu dükkan kısmı 1995 yılında davacılara geçmiş, 2004 yılında … adına müstakil kayıt edilmiş ve maliki … olup, 3 nolu dükkan kısmı da 1995 yılında davacılara ve …’e en son 2010 yılında … hissesinin davacılara devri ile davacılara geçmiştir.
12.1994 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalı kiracılığına devam ederken malik değişikliği olunca, 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesi yeni kira bedeli ve süresi belirlenerek yeni maliklerle yapılmış, 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesi 1 ve 3 nolu bağımsız bölüm maliklerince yeni kira bedeli ve kira süresi 1 yıl olarak düzenlenmiştir. Kira ilişkisi devam ederken davacılar tarafından 15.08.2014 ve 18.08.2014 tarihli ihtarnameler Noterden davalıya gönderilmiş ve tebliğ edilmiş, bu dava da 18.12.2014 tarihinde açılmıştır.
Uyuşmazlık, TBK 347. maddesi uyarınca davanın süresinde açılıp açılmadığı, ilk kira sözleşmesinden sonra kira ilişkisi devam ederken malik değişmesi nedeniyle yeni maliklerle yapılan sözleşmelerin yeni kira sözleşmesi mi, öncekinin devamı niteliğinde mi olduğu, buna göre de on yıllık uzama süresinin belirlenmesi noktasında toplanmaktadır.
Yukarıda belirtildiği gibi ilk kira sözleşmesinin kira süresinin dolması ve arada maliklerin değişmesi üzerine 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadıkça kira sözleşmesi yeni malik yönünden devam eder. Ancak, 1994 tarihli kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra yeni maliklerin yaptığı kira sözleşmesinde yeni kira bedeli ve yeni bir kira süresi belirlenmiş, 3 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmıştır. Bu hâlde tarafların iradelerinin eski kira sözleşmesini sona erdirip yeni bir kira sözleşmesi yapmak olduğunun kabulü gerekir. 01.12.1999 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli sözleşme kira sözleşmesinin yenileme sözleşmesi değil yeni bir sözleşmedir. Kira süresi önceki sözleşmeden tamamen farklı bir süre olarak belirlenmiştir. Kira süresi, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarındandır, bunun değiştirilmesi yeni bir kira sözleşmesi olduğu sonucunu doğurur. Bu sözleşmenin süre bitimi 01.12.2002 tarihi olup, taraflar yeni bir sözleşme yapmamışlar, süre bitiminde 1’er yıl süre ile kira sözleşmesi uzamış, bu arada 2004 de 1 nolu bağımsız bölüm …’e geçmiş, 01.12.2005’de 1 ve 3 nolu bağımsız bölümler için maliklerle kira sözleşmesi yapılmış ve sözleşmede kira süresi 1 yıl olup, kira bedeli de yeniden belirlenmiştir. Bu sözleşme birer yıl uzama suretiyle 3 yıl uzama süresi sonunda yapılan bir sözleşme olup, bu sözleşmeyi 01.12.1999 tarihli sözleşme gibi yeni sözleşme sayamayız. 01.12.1999 tarihli sözleşme yeni maliklerce yeni bir kira süresi belirlenerek yapılan bir sözleşme olup, sözleşmenin esaslı unsuru olan süre yeni bir süredir, tarafların iradesi yeni bir kira sözleşmesidir. 01.12.2005 tarihli sözleşme ise zaten 3 yıllık yeni sözleşmenin kira süresi bitimi olan 01.12.2002’den itibaren uzayan kira sözleşmesi sonunda yine aynı başlangıç tarihli ve 1 yıllık sözleşmedir. Kira bedelinin zamana göre değiştirilmesi yeni bir kira sözleşmesi anlamına gelmez, hayatın olağan akışına uygundur. Ancak son sözleşmenin süresinin 1 yıl olması, 01.12.1999 tarihli yeni sözleşme niteliğinde olan sözleşmenin değiştirildiği ve tekrar yeni bir sözleşme olduğu sonucunu doğurmamaktadır. Sözleşmeyi 1 yıl süreli yapmakla, ortak iradenin zaten Yasa gereği uzayan bir yıllık süreyi sözleşmeye yazarak kira sözleşmesinin 1 yıl uzadığını belirlemek olduğu sonucu doğmaktadır. Bu sözleşme kira sözleşmesini yasal 1 yıla uzatmaya ilişkin olduğundan, yeni bir kira sözleşmesi sayılamayacağından, uzama süresi 01.12.2002’de başladığına ve 10 yıl uzama süresi 01.12.2012’de bittiğine göre, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca 6098 s. TBK’nın yürürlük tarihi 01.07.2012’de geri kalan süre beş yıldan kısa olduğundan, yürürlük tarihinden beş yıl sonra uygulanır ve 01.07.2017’de bu dava açılabilecekken 18.12.2014’de açılmakla, davanın bu gerekçeyle reddi gerekirken kabulü doğru olmamıştır.
Yukarıda açıklanan değişik gerekçe ile hükmün bozulması görüşünde olduğumdan, çoğunluğun bozma gerekçesine katılmıyorum.
Dava TBK 347. maddesine dayalı kira sözleşmesinin feshi ve kiralarının tahliyesi istemine ilişkindir.
Uyuşmazlık TBK. 347/1,c.3 maddesi gereğince on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı, buradan varılacak sonuca göre kira sözleşmesinin feshine ve dava konusu taşınmazların tahliyesine karar verilip verilemeyeceğine ilişkindir.
07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK. m. 347/1,c.3 hükmü ile, kiraya verene mülga 6570 sayılı Kanunda Türk Kanunu Medenisinde bulunmayan bir sona erdirme imkânı tanınmıştır. Kiraya verenin bildirim yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme yetkisine sahip olmaması sebebiyle mülkiyet hakkının sınırlanmasına zaman yönünden bir sınırlama getirilmiştir. TBK. 347/1,c.3 gereğince, “on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” maddede düzenlenen fesih hakkı bakımından bir sebep gösterilmesine gerek bulunmamaktadır.
Öğretide hâkim olan görüşe göre, on yıllık uzama süresi sözleşme ile kararlaştırılan kira süresinin bitiminden itibaren başlar. Buna göre kiraya veren, sözleşmeyi sebep göstermeksizin feshetme hakkını, kira süresini müteakiben işleyecek on yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından işlemeye başlayacak olan her bir yıllık uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapacağı bildirim ile kullanma imkânına sahiptir (Kira süresi + on yıllık uzama süresi + (en az) bir yıllık uzama süresi). On yıllık uzama süresinin başlangıcı hakkındaki Yargıtay uygulaması, öğretideki hâkim görüş doğrultusundadır.
Kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değişmesi hâlinde, hiç tereddütsüz ortada yeni bir sözleşme söz konusu olacağından aksi kararlaştırılmadıkça, on yıllık uzama süresi yeni sözleşmeye göre belirlenir. Ancak kira sözleşmesinin devri nedeniyle ya da kiralananın el değiştirmesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi kararlaştırılmadıkça, mevcut kira sözleşmesi devam eder ve on yıllık uzama süresi mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanır. Öğretide de kabul edilmiş bir görüş olarak, kiralanan ya da kiracı değişmediği sürece, yeni kira sözleşmesinin, aslında eski kira sözleşmesinin devamı niteliğinde olduğu kabul edilmeli ve on yıllık uzama süresi, ilk kira sözleşmesinin süresinin tamamlandığı andan itibaren başlatılmalıdır. Ancak yeni kararlaştırılan uzama süresi mevcut sözleşmedeki on yıllık uzama süresini aşıyorsa on yıllık sürenin sonunda değil yeni kararlaştırılan sürenin sonunda kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkına sahip olacağı kabul edilmelidir.
Tarafların bir kira sözleşmesi yaptıktan sonra tekrar tekrar sözleşme tazelemeleri hâlinde, bu durumu tarafların tecil iradesi taşıyıp taşımadıklarını araştırmaksızın, tecil anlaşması sayarak on yıllık süreyi tecil süresinin bitiminden başlatılması belirli süreli kira sözleşmeleri belirsiz süreli kira sözleşmeleri arasında önemli bir zaman farkı yaratacaktır (Kürşat Yağcı – Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi). Sözleşmenin bazı şartları değişmiş olsa bile bu durum yeni bir kira sözleşmesinin yapıldığı anlamında gelmemelidir. Hatta malikin değişmiş olması ve yeni malikle yeni bir kira sözleşmesi yapılması da bu sonucu değiştirmemelidir. Zira yeni malik 310. madde gereğince kira sözleşmesi ile kanun gereği bağlıdır ve bu nedenle aynı husus yeni malik açısından da geçerlidir. Bu nedenle kiralanan ve kiracı değişmediği sürece sadece eski kira sözleşmesinde değişiklik yapıldığı, kabul edilmeli ve on yıllık sürenin ilk kira sözleşmesinin süresinin dolmasından itibaren hesaplanması gerekir (Doç. Dr. M. Murat İnceoğlu Kira Hukuk Cilt 2. Saygı 335-336).
Son olarak yasal koyucu yapılan bu yasa değişikliğine göre sözleşme süreleri dolmuş olacak kiracıları ani durum değişikliği ile karşı karşıya getirmemek için de Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. madde ile “…On Yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır” şeklinde kiracılarını koruyan bir düzenlemede getirmiştir.
Yapılan açıklamalar ve yasal düzenlemeler ışığında somut olay incelendiğinde; Taşınmaz “Kullanılabilir dükkan ve ofis” olarak … A.Ş. tarafından Tekstil Bank A.Ş.’ye 1 Aralık 1994 tarihinde 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralanmıştır. Sözleşmeye konu 1 ve 3 nolu dükkanlar … A.Ş. mülkiyetinde iken zemin 1 nolu dükkan 1995 tarihinde davacılara intikal etmiş, 2004 yılında ise tam paylı olarak … adına kayıt görmüştür. 1. kat, 3 nolu dükkan ise 1995 tarihinde 1/7 paylı olarak davacılar Cevat, Orhan, Enver, Osman, Ahmet, Necat ve …’e tapuda devredilmiş, 5.3.2010 tarihinde de (1/7) paydaş Niyazi’nin mirasçıları davacılar Suzan, Engin, Derya ve …’e intikal ettiği anlaşılmaktadır. Bu durumda 1994 ilk kira sözleşme tarihinden sonra yapılan 01.12.1999 ve 01.12.2005 tarihli sözleşmelerin yeni maliklerle imzalandığı ihtilafsızdır. Kiracının ve kiralananın değiştiği iddiası bulunmamaktadır. Bu durumda yeni malikler T.B.K. 310. maddesi gereği ilk sözleşmenin tarafı olacaklarından yeni bir sözleşme yapılmış olması ilk sözleşmeyi ortadan kaldırmayacak sürenin hesaplanmasında da bu sözleşme tarihi esas alınacaktır. Buna göre 1994 tarihinde 5 yıl süre ile yapılan sözleşmenin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresini izleyen uzama yılı (1994+5+10+1) hesabı ile 2010 tarihine ulaşılmaktadır. 6098 sayılı TBK’nın 347/1,c.3 maddesi ve Türk Borçlar Kanunu Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu geçici 2. maddeye göre, kanunun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolmuş olup aynı maddeye göre de, düzenlenmenin 2 yıl sonra yürürlüğe gireceği düşünüldüğünde 01.12.2014 tarihinde çekilen ihtarla TBK. 347. maddesindeki fesih hakkını kullanabileceğinin kabulü gerekir. Bu düşüncelerle tahliye koşullarının oluştuğu gerekçesi ile davanın kabulü yönündeki mahkeme kararının doğru olduğu kanaatindeyiz. Sayın çoğunluğun yenilenen son sözleşmeye göre süre hesabı yapılması doğrultusunda oluşan bozma görüşüne belirttiğimiz gerekçelerle onama görüşünde olduğumuzdan katılamıyoruz.
Bize WhatsApp'tan ulaşın