Malikin, satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı bir taşınmazı sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması da mümkündür. Böylesine durumlarda şahsi hakların yarışması prensibi söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır.

T.C. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi
Esas:  2020/1382
Karar: 2020/3287
K.T.: 21.12.2020

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

ÖZET: Dava, arsa sahibi ve yüklenici arasında biçimine uygun düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayanan tapu iptâli ve tescil, mümkün olmaz ise bedel istemine ilişkindir. Somut olayda dava konusu bağımsız bölümün yapılan sulh sözleşmesine göre dava dışı Şenol’a devredileceğinin kararlaştırıldığı, bu sulh sözleşmesine göre de Şenol’un talimatı ile davalı Şükrü’ye devredildiği anlaşılmıştır. Sulh sözleşmesinde adı geçen Şenol’un davacı gibi temlik alan olması durumunda şahsi hakların yarışması ilkesi gereğince yapılan temliklerin tarihi tespit edilip neticesine göre karar verilmesi gerekmektedir. Bu hususun değerlendirilmesi için Şenol’un eldeki davada bulunması, husumetin bu şahsa da yönlendirilmesi gerekmektedir. Bu durumda davacıya, dava dışı Şenol’a dava açarak eldeki dosya ile birleştirilmesi için süre verilmesi, birleştirme sağlandıktan sonra yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

Mahkemesi :… Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

İlk Derece Mahkemesi :… 1. Tüketici Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’nce verilen kararın temyizen tetkiki davacı vekili tarafından duruşmalı olarak istenmiş, duruşma talebi kabul edilerek 08.12.2020 tarihinde yapılan duruşmaya davacı vekili Avukat … geldi. Davalı vekili gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davacı avukatı dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

– K A R A R –

Dava, arsa sahibi ve yüklenici arasında biçimine uygun düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayanan tapu iptâli ve tescil, mümkün olmaz ise bedel istemine ilişkin olup, yerel mahkemece davanın bedel bakımından davalı yüklenici şirket bakımından kabulüne, diğer davalılar bakımından reddine dair verilen hüküm davacı vekili ve davalılardan Şükrü Yağmur vekilince istinaf edilmesi üzerine … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nce taraf vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiş, bu karar davacı vekili tarafından yasal süresi içerisinde temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasındaki … 7. Noterliği’nin 19.08.2002 tarih, 17122 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve aynı noterliğin 20.05.2005 tarih, 14928 yevmiye numaralı ek kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile 28.04.2005 tarihli protokol hükümleri gereğince 10 nolu bağımsız bölümün yükleniciye verileceğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin 29.04.2005 tarihli daire satış sözleşmesi ile 54.000 ,00TL bedel karşılığında 10 nolu bağımsız bölümü satın aldığını, davalı arsa sahiplerinin 10 nolu bağımsız bölümü müvekkilinin satın aldığını bilmesine karşın 19.11.2013 tarihinde davalı …’a devrettiklerini, satış işleminin gerçek bir satış olmadığını, muvazaalı olduğunu, 10 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptâli ile müvekkili adına tescilini, mümkün olmaması halinde 200.000,00 TL bedelin davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı arsa sahipleri Jale Tijen Tırak ve … vekili, yüklenicinin sözleşme gereği kendisine düşen bağımsız bölümleri birden fazla kişiye sattığını, yüklenicinin sözleşme konusu inşaatı bitirmemesi nedeni ile bağımsız bölümü hak etmediğini ve hak etmediği bağımsız bölümü temliken satamayacağını, yükleniciye karşı … Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2011/150 Esas sayılı dosyası ile dava açtıklarını, bu davanın sulh sözleşmesi ile sonuçlandığını, dava konusu 10 numaralı bağımsız bölümün de müvekkillerince sulh sözleşmesine uygun olarak talimat ile davalı …’a devredildiğini, yüklenicinin aynı bağımsız bölümü birden fazla kişiye satma taahhüdünü yerine getirmemesinde müvekillerinin bir sorumluluğu bulunmadığını, davanın reddini savunmuştur.

Davalı … vekili, müvekkilinin tapu siciline güvenerek iyiniyetli bir şekilde 10 numaralı bağımsız bölümü davalı arsa sahiplerinden devir aldığını, bağımsız bölüme ilişkin tapu kayıtlarında bir şerhin de bulunmadığını, emlakçılık yapan aracı şahsın kendisine bağımsız bölümde oturanların evde olmaması nedeni ile alt katındaki benzer bağımsız bölümü gösterdiğini, müvekkilinin davacı ile diğer davalılar arasındaki ihtilâfı bilemeyeceğini ve kötü niyetli kabul edilemeyeceğini, davanın reddini savunmuştur.

Davalı yüklenici davaya cevap vermemiş 6100 sayılı HMK 128. maddesi gereği dava dilekçesindeki ileri sürülen vakıları inkar etmiş sayılmıştır.

Yerel mahkemece davalı … bakımından TMK 1023 gereği iyiniyetli olduğu ve kötüniyetli olduğu hususunun sübut bulmadığı gerekçesi ile tapu iptâli ve tescil istemi bakımından davanın reddine, davacı tarafından davalı yüklenici … aleyhine açılan tazminat davasının kabulü ile, 200.000,00 TL’nin 13.04.2016 ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı Topaloğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti.’nden alınarak davacıya verilmesine, davalı yükleniciden temliken daire satın alan davacı tarafından davalılar arsa malikleri … ve Jale Tijen Tırak hakkında açılan tazminat davasının, bu davalılar kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taraf olup, 29.04.2005 tarihinde yüklenici ile davacı adına … arasında adiyen düzenlenen temlik sözleşmesi tarafı olmamaları nedeniyle pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir. Yerel mahkeme kararı davacı vekilince ve davalılardan Şükrü Yağmır vekilince vekâlet ücreti bakımından istinaf edilmiştir.

… Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar vermiştir. Bu karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Yüklenici, arsa sahibi ile mevcut kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesiyle kazanacağı şahsi hakkını sözleşmede yasaklanmadığı sürece üçüncü bir kişiye alacağın temliki sözleşmesi ile devredebilir. Alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu m.163 hükmüne göre de temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ancak, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil, temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Uygulamada yüklenicinin aynı bağımsız bölümü değişik tarihlerde bir veya birden fazla üçüncü kişiye alacağın temliki yoluyla veya satış vaadi sözleşmesi yaparak temlik ettiği, temlik alan bir veya daha fazla kişinin aynı bağımsız bölüm üzerinde hak iddiasında bulunduğu sıkça görülen bir durumdur. Bunun gibi malikin, satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı bir taşınmazı sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması da mümkündür. Böylesine durumlarda şahsi hakların yarışması prensibi söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır. Yukarıda vurgulandığı üzere, burada satış işleminin yüklenici tarafından üçüncü kişilerden birine veya bir kaçına resmi biçimde (noterde satış vaadi sözleşmesi ile), diğerlerine adi yazılı sözleşme ile yapmış olmasının önemi yoktur. Önem arz eden husus, şahsi hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yapılan temlikin taşıdığı tarihtir.

Somut olayda dava konusu bağımsız bölümün … 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2011/150 Esas sayılı dosyasında yapılan sulh sözleşmesine göre dava dışı Şenol Yalçın’a devredileceğinin kararlaştırıldığı, bu sulh sözleşmesine göre de Şenol Yalçın’ın talimatı ile davalı Şükrü Yağmur’a devredildiği anlaşılmıştır. Sulh sözleşmesinde adı geçen Şenol Yalçın’ın davacı gibi temlik alan olması durumunda şahsi hakların yarışması ilkesi gereğince yapılan temliklerin tarihi tespit edilip neticesine göre karar verilmesi gerekmektedir. Bu hususun değerlendirilmesi için Şenol Yalçın’ın eldeki davada bulunması, husumetin bu şahsa da yönlendirilmesi gerekmektedir. Bu durumda davacıya, dava dışı Şenol Yalçın’a dava açarak eldeki dosya ile birleştirilmesi için süre verilmesi, birleştirme sağlandıktan sonra yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu hususlar dikkate alınmadan karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün temyiz eden davacı lehine BOZULMASINA, 3.050,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalılardan alınarak Yargıtay’daki duruşmasında vekille temsil edilen davacıya verilmesine, ödenenden 5766 sayılı Kanun’un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 267,80 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davacıya iadesine,

6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ise Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’ne gönderilmesine, 21.12.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.