Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.

T.C. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi
Esas: 2019/4471
Karar: 2019/7987
Tarih: 28.11.2019

• ÖNALIM DAVASI
• SATIŞ BEDELİ
• MUVAZAA İDDİASI

ÖZET: Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım hakkını kullanan paydaşın, bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret olan ön alım bedelini depo etmesi gerekir. Ancak, davacı tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir. Davalı ise satış akdinin tarafı olduğundan, bu akdin bedele ilişkin kısmının muvazaalı olduğunu, gerçek satış bedelinin tapudaki miktarın üstünde bulunduğunu iddia edemez. Zira bir kimse 3. kişilere karşı yaptığı akitle bağlı olup kendi yaptığı muvazaalı işlemden, kendi yararına sonuç çıkartamaz. Başka bir ifadeyle, bir kimse 3. kişilere karşı kendi muvazaasına dayanamaz. Bu durum, kimse kusurlu hareketinden kendi lehine sonuç çıkaramaz kuralının doğal bir sonucudur.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18/05/2015 gününde verilen dilekçe ile ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 14/01/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı, paydaşı olduğu … ada 1 parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşı …’in taşınmazdaki 1/4 payını 17.02.2014 tarihinde 20.000,00TL bedelle davalıya sattığını, satışla ilgili kendisine noter bildirimi yapılmadığını ileri sürerek bedeli karşılığında, davalı adına kayıtlı payın iptali ile adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Davalı, davacının satıştan haberdar olduğunu, dava konusu taşınmazda çiftçilik yapmakta olup payı satın almak istemediğini, kötüniyetli olarak bu davayı açtığını, tapuda düşük gösterilmiş ise de gerçek satış bedelinin 200.000,00TL olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacı ile payı satanın yakın akraba olup duruşmada dinlenen davalı tanıklarının beyanlarına göre, davacının satıştan haberdar olmasına rağmen ön alım hakkını kullanmadığı, davalının 185.000,00TL ödeyerek satın aldığı dava konusu payı, davacının tapuda gösterilen değer üzerinden satın almak istemesinin, davanın bu bedel üzerinden kabulü halinde sebepsiz zenginleşmeye yol açacağı, ayrıca davalının payı satın aldıktan sonra üzerindeki şerhleri temizleyerek taşınmazda emek sarfettiği, buna karşılık ön alım hakkını zamanında kullanmayan davacının bu hakkını şimdi ileri sürmesinin iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Ön alım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Ön alım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK.nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.

Ön alım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım hakkını kullanan paydaşın, bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret olan ön alım bedelini depo etmesi gerekir. Ancak, davacı tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir.

Davalı ise satış akdinin tarafı olduğundan, bu akdin bedele ilişkin kısmının muvazaalı olduğunu, gerçek satış bedelinin tapudaki miktarın üstünde bulunduğunu iddia edemez. Zira bir kimse 3. kişilere karşı yaptığı akitle bağlı olup kendi yaptığı muvazaalı işlemden, kendi yararına sonuç çıkartamaz. Başka bir ifadeyle, bir kimse 3. kişilere karşı kendi muvazaasına dayanamaz. Bu durum, kimse kusurlu hareketinden kendi lehine sonuç çıkaramaz kuralının doğal bir sonucudur.

Somut olayda, her ne kadar mahkemece, davalının gerçek satış bedelinin tapuda gösterilenden daha yüksek olduğu yönündeki savunmasına da değer verilerek davanın reddine karar verilmiş ise de satış akdinin tarafı olan davalının bedelde muvazaa iddiası dinlenemeyeceğinden, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda işin esası hakkında inceleme yapılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

Kabule göre de davalının, dava konusu pay üzerindeki takyidatları kaldırmış olması, satış bedelinin tespiti ve depo edilmesi aşamalarında nazara alınacağından, bu hususun da davanın reddine gerekçe gösterilmesi doğru görülmemiş; bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 28.11.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.