Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması TMK’nın 2.Maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.

T.C. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi
Esas: 2018/816
Karar: 2018/4247
K.T.: 29.5.2018

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 24.04.2009 gününde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı … iptali ve tescil talebi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 12.11.2012 tarih, 2012/15703 Esas, 2012/14579 Karar sayılı bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 09.12.2014 tarihli hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR : Dava, önalım hakkına dayalı … iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davacı ile dava dışı …’nin 6703 ada 1 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, … adına kayıtlı payın davalı …adına 06/01/2009 tarihinde tapuya tescil edildiğinin 28/03/2009 tarihinde öğrenildiğini belirterek yasal önalım hakkı nedeni ile davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir.

Davalı vekili, müvekkilinin … adına olan davaya konu 902/1201 payı, 2886 Sayılı Kanun’un 45. maddesine göre açık teklif usulü ile yapılan ihale sonucunda aldığını, ihalenin ilanen duyurulduğunu, ihaleye davacının da katıldığını, davacının satıştan haberdar olduğunu, davanın süresinde açılmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın süresinden sonra açıldığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen kararın, taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 12.11.2012 tarih, 2012/15703 Esas, 2012/14579 Karar sayılı ile; “…B.K’nun 225/2. maddesi “herkesin iştirak edebildiği ihtiyari ve aleni müzayedelerde satımın, satıcının ihalesi ile münakif olur” hükmünü içermektedir. Madde hükmünden de açıkça anlaşıldığı üzere aleni ve herkesin katılabileceği ihtiyari artırmada satım sözleşmesi ihale memurunun veya devir edenin ihaleyi açıklamasıyla kurulmuş olur. Fakat taşınmazın mülkiyeti Borçlar Kanunu’nun 231. maddesi hükmü uyarınca ancak … siciline kaydedilmekle geçer. Dava konusu payın … tarafından ihtiyari müzayede ile davalıya usulüne uygun olarak satıldığı ve bedelinin tahsil edildiği hususlarında yanlar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

TMK. 705. maddesi hükmü uyarınca kural olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Diğer yandan aynı Kanun’un 1022. maddesi gereğince ayni haklar kütüğe tescil ile doğar ve bundan sonra üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir. Önalım davalarında hak düşürücü süreyi düzenleyen TMK.nun 733.maddesinde; satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiş ve hakkın, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşeceği öngörülmüştür. Maddedeki “satıştan” … memuru önünde yapılan ve … kütüğüne tescil edilen satış kastedilmektedir. Çünkü ayni hak … kütüğüne tescil ile doğar. Önalım hakkının kullanılması için hak düşürücü sürenin, ihalenin kesinleştiği tarihten itibaren başlatılması düşünülemez. Dava açma tasarrufu bir işlem olduğuna göre üçüncü kişiler yönünden mülkiyet, iktisabın … kütüğüne tescil edilmesi ile doğacağından ve ancak bundan sonra … sicilinin aleniyetinden söz edilebileceğinden bildirim yapılmayan hallerde iki yıllık hak düşürücü sürenin bu tescil tarihinden itibaren başlaması gerekir.

Önalım hakkının dair bulunduğu 6703 ada 1 parsel no’lu taşınmazdaki 902/1201 pay önceki paydaş … tarafından 22/11/1994 tarihinde yapılan ihalede 2.310.000.000 TL bedelle davalıya satılmış, ihale 21/12/1994 tarihinde kesinleşmiş, yapılan pay satışı idari ve adli yargılama süreçlerinden sonra … siciline 06/01/2009 tarihinde tescil edilmiştir. Bu durumda davacının önalım hakkını kullanması için hak düşürücü süre, pay satışının … siciline tescil edildiği 06/01/2009 tarihinden itibaren başlamıştır. Yapılan satış davacıya noter aracılığıyla bildirilmediğinden üç aylık dava açma süresi işlemez ve dava da 24/04/2009 tarihinde iki yıllık hak düşürücü süre içinde açıldığına göre süresindedir. Bu durumda mahkemece, işin esasının incelenerek oluşan sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde süre yönünden davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, tarafların vekilleri temyiz etmişlerdir..

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım davasına konu payın dair bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış sebebiyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.

Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

Somut olayda; davacı önalım hakkına dayanarak … iptali ve tescil talep etmiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, davalı vekili tarafından temyiz dilekçesi ile fiili taksim savunmasında bulunulmuştur. Fiili taksim savunması davanın her aşamada ileri sürülebilecektir.

Bu durumda Mahkemece; davalının fiili taksim savunmasında bulunduğu göz önüne alınarak taraf delilleri toplanıp usulüne uygun keşif yapılması, özellikle zeminde davacının ve davalının veya davalıya pay satan kişilerin kullandığı yer olup olmadığının belirlenmesi ve davacının taşınmazın belli bir yerini kullanıp kullanmadığının araştırılması, bilirkişilerden tanıkların ve tarafların gösterdiği yerleri belirtir şekilde denetime elverişli krokiye bağlanmış rapor alınması, tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden, kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istenmesi halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 29.05.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.