Sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece; kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden, yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı bulunmaktadır.

T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
Esas: 2022/2070
Karar: 2022/8411
K.T.: 01.11.2022

• KİRA SÖZLEŞMESİ
• KİRA SÖZLEŞMESİ UYARINCA YAPILAN MASRAFIN TAZMİNİ
• FAYDALI VE ZORUNLU İMALATLARA İLİŞKİN MADDİ TAZMİNAT
• BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ

ÖZET: Sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece; kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden, yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı bulunmaktadır. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı imalatları kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalatlar için sebepsiz zenginleşilen oranda ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu, zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen kira sözleşmesinin iptali ve tazminat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 01/11/2022 tarihinde davacı vekili Av. … ile davalı vekili Av. … geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00’e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; davalı ile 22/11/2016 tarihinde kira sözleşmesi imzaladığını, davalı kiraya verenin aynı zamanda yüklenicisi bulunduğu alışveriş merkezinin 01/01/2017 tarihinde açılacağını taahhüt ettiğini, ciddi harcamalar yaparak kiralananı planlanan tarihte hazır hale getirdiğini ancak davalının alışveriş merkezini bitirememesi nedeniyle 01/01/2017 tarihinde iş yerini kullanıma ve kiralama amacına uygun teslim edemediğini, Burdur Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/5 D.iş sayılı dosyası ile kiralanana yapılan masrafların tespitinin yapıldığını, TBK’nın 301 ve yasal mevzuat gereği davalının sözleşmeden doğan hukuki yükümlülüklerini yerine getirmediğini ileri sürerek; uğradığı menfi zararların, kar kaybının ve manevi zararının tazmini ile kiralananın sözleşmenin başından itibaren ayıplı olarak teslim edildiği ve ifanın başlamadığının tespitini, dönme hükümlerinin uygulanarak sözleşmenin sona erdirilmesini, kiralananın baştan itibaren ayıplı olduğunun ancak ifanın başladığının kabul edilmesi durumunda ise, sözleşmenin feshi ile sözleşmenin geçersizliği nedeniyle uğranılan fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla 50.000 TL maddi ve 200.000 TL manevi tazminatın davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı; davacının talep sonucunu netleştirmesi gerektiğini, sözleşmeden dönme ve sözleşmenin feshi kavramlarının hukuki sonuçlarının farklı olduğunu, bunun mahkemenin değil davacının görevi olduğunu, davanın usul yönünden reddi gerektiğini, irade bozukluğu hallerinde dava açma süresinin bir yıl olduğunu ancak bu davanın kira sözleşmesi tarihinden yaklaşık iki yıl sonra açıldığını, davacının basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğünü yerine getirmediğini, sözleşmede tarafların hak ve yükümlülüklerinin açık olduğunu, sözde ayıplı teslim iddiası ile teslimden 18 ay sonra dava açılmasının TTK’nın 23/1-c ve TBK’nın 223/2. fıkra hükümleri uyarınca mümkün olmadığını, vaktinde ihbarda bulunmamanın ayıba karşı tekeffülden feragat anlamına geldiğini, sunulan tespit raporlarını kabul etmediklerini savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; ayıpların giderilmesine ilişkin davacı tarafça öncelikle ayıp ihbarında bulunulup, makul bir süre verilmediğinden davacının taleplerinin kabul edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilince istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince, usulüne uygun ayıp ihtarı bulunmadığı gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı tarafın diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Kural olarak kiracı, akdi ilişkinin devamı sırasında kiralananda yaptığı değer arttırıcı masraf ve harcamalarını, 6098 sayılı TBK’nın 526. ve devamı maddelerinde düzenlenen vekâletsiz işgörme hükümlerine göre kiraya verenden talep etme hakkına sahiptir.

Sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece; kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden, yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı bulunmaktadır. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı imalatları kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalatlar için sebepsiz zenginleşilen oranda ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu, zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Bu durumda ilk derece mahkemesince; öncelikle davacının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlara ilişkin maddi tazminat talebinin açıklattırılması, tarafların buna ilişkin tüm delilleri toplanmak suretiyle alanında uzman bilirkişi heyetinden, davacı kiracı tarafından yapılan imalatların nelerden ibaret olduğunun ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilip, hangilerinin faydalı ve zorunlu, hangilerinin lüks imalatlar olduğunun belirlenmesi, buna göre sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu nitelikteki imalatların yapıldıkları tarih itibariyle değerini belirleyerek bu tutardan yıpranma payı düşülmek suretiyle davacının talep edebileceği tutarı belirleyen rapor alınması, ve sözleşme hükümleri de değerlendirilerek ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK’nın 373/1 maddesi uyarınca işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacı tarafın diğer temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenle 6100 sayılı HMK’nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun’un 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, 8.400 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin yek diğerinden alınıp yek diğerine verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 01/11/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.